세입자 보증금 반환 날짜가 코앞인데, 은행에서 대출이 거절됐다면 어떻게 하시겠습니까? 2025년 6월 27일 이후 갑자기 바뀐 규제로 수많은 다주택자들이 패닉에 빠졌습니다. 어제까지 가능했던 대출이 오늘은 한 푼도 안 나온다는 황당한 상황이 벌어지고 있습니다.
이 글에서 다룰 핵심 내용:
- 2025년 규제 변화로 다주택자가 당한 충격적인 상황
- 1억 원 한도를 넘어서는 4가지 실전 해법
- 실제 경험자들의 생생한 후기와 당일 주의사항
- 지금 당장 상담받아야 하는 이유
서초구에서 빌라 3채를 보유한 김모씨는 작년까지만 해도 세입자 보증금 반환에 아무 문제가 없었습니다. 그런데 올해 6월 이후 상황이 완전히 달라졌죠. 결국 그는 특정 방법을 활용해 문제를 해결했고, 지금은 안정적으로 임대사업을 이어가고 있습니다. 이 글을 끝까지 읽으시면 여러분도 김모씨처럼 해법을 찾으실 수 있습니다.
다주택자 퇴거자금 대출, 왜 갑자기 막힌 걸까요?
사실 2023년 3월에는 희망이 보였습니다. 그동안 다주택자와 주택임대사업자는 전세자금 퇴거자금 대출을 아예 받을 수 없었는데, 규제가 완화되면서 비규제지역에서는 LTV 60%, 규제지역에서도 LTV 30%까지 대출이 가능해졌으니까요. 15억 초과 아파트 2억 원 한도 제한, 3주택 이상 대출 금지 같은 각종 규제도 일괄 폐지됐습니다.
그런데 2025년 6월 27일, 상황이 180도 바뀌었습니다. 다주택자 퇴거자금 대출이 생활안정자금으로 재분류되면서 6월 28일 이후 계약 건은 최대 1억 원으로 한도가 묶였습니다. 더 충격적인 건 수도권 규제지역 내 다주택자는 아예 한 푼도 받을 수 없다는 세부 지침이 금융권에 전달됐다는 점입니다.
역전세 현상으로 전세가가 급락한 빌라 소유주들은 특히 곤란한 상황에 처했습니다. 4억 원짜리 보증금을 돌려줘야 하는데 은행에서 1억 원밖에 안 나온다면 나머지 3억은 어디서 구해야 할까요?
그렇다면 다주택자는 정말 한 푼도 못 받는 걸까요?
아닙니다. 절망하기엔 아직 이릅니다. 1억 원 한도는 일반적인 경우에 적용되는 것이고, 특정 조건을 충족하면 충분한 금액을 대출받을 수 있습니다.
1억 원을 초과하는 대출을 받을 수 있는 4가지 방법
| 방법 | 핵심 조건 | 장점 | 주의사항 |
|---|---|---|---|
| 계약 시점 활용 | 2025년 6월 27일 이전 전세계약 및 매매계약 체결 | 1억 원 한도 제한 없음 | 계약서 날짜 명확히 확인 |
| 임차인 보호 의무 충족 | 감독규정 상 세부 취급 요건 만족 | 정상적인 한도 이용 가능 | 금융기관별 요건 상이 |
| 사업자 등록 활용 | 본인 또는 배우자 3개월 이상 사업자 | 생활안정자금 제한 우회 | 사전 준비 기간 필요 |
| 후순위 담보대출 | 2금융권, 3금융권 이용 | LTV, DSR 규제 미적용 | 금리 상대적으로 높음 |
첫 번째는 계약 시점입니다. 임차인과의 전세 계약 및 매매계약이 2025년 6월 27일까지 이루어졌다면 1억 원 초과 대출이 가능합니다. 혹시 계약서를 확인해보셨나요? 날짜가 명확하게 기재되어 있다면 이 방법을 활용할 수 있습니다.
두 번째는 사업자 등록입니다. 임대인 본인이나 배우자가 3개월 이상 사업자 등록이 되어 있으면 생활안정자금 제한이 아닌 사업자 자금으로 인정받아 보증금만큼 대출받을 수 있습니다. 지금 당장 사업자가 없다면 미리 등록해두는 것도 방법입니다.
세 번째는 후순위 담보대출입니다. 은행이나 보험사에서 대출 한도가 부족하거나 DSR 초과로 어려운 경우, 2금융권과 3금융권의 후순위 담보대출을 활용하면 추가 한도를 이용할 수 있습니다. 금리는 다소 높지만 심사 기준이 유연해 다주택자도 이용이 가능합니다.
실제 경험자들이 말하는 전세퇴거자금대출 후기
전세퇴거자금대출 후기를 살펴보면 한 가지 공통점이 있습니다. 바로 전문가의 도움이 절대적으로 필요하다는 점입니다.
강남구에 아파트 2채를 보유한 박모씨의 사례를 보겠습니다. 처음에는 주거래 은행에 문의했는데 조건이 너무 까다로웠습니다. DSR이 초과되어 원하는 금액의 절반도 받을 수 없었죠. 그런데 대출상담사를 통해 여러 금융기관을 비교한 결과, 보험사 상품에서 DSR 50%까지 인정받으며 필요한 전액을 대출받을 수 있었습니다. 게다가 중도상환수수료도 원금의 10%까지는 면제되어 단기 상환에도 유리했습니다.
대출상담사는 신청자에게 비용을 청구하지 않고 은행으로부터 수수료를 받습니다. 그러니 부담 없이 여러 금융사의 조건을 비교해보시기 바랍니다. 실제로 경기도 물건인데 신한은행 목동 지점에서 대출받은 사례도 있습니다.
여기서 중요한 질문 하나. 대출 실행 당일에는 어떤 일이 벌어질까요? 대출금은 통상 실행 요청일 오전 9시 10분경에 집주인 통장으로 입금됩니다. 그런데 세입자가 은행에서 전세자금대출을 받은 경우라면 상황이 복잡해집니다.
은행은 대출 이자 회수를 위해 대출액의 120%까지 근저당을 설정합니다. 예를 들어 4억 원을 빌렸다면 4억 8천만 원의 근저당이 설정되는 것이죠. 집주인은 이 금액을 은행 계좌로 보내야 하고, 은행은 대출 원리금을 회수한 후 남은 잔액을 세입자에게 입금합니다.
여기서 함정이 있습니다. 개인 이체 한도가 보통 하루 5억 원, 1회 1억 원으로 제한되어 있다는 점입니다. 미리 이체 한도를 늘려놓지 않으면 당일 아침에 큰 혼란이 생깁니다. 실제로 이 부분을 놓쳐서 세입자와 마찰이 생긴 사례도 있으니 반드시 사전에 확인하시기 바랍니다.
지금 바로 준비해야 하는 이유
다주택자 퇴거자금 대출은 규제 변화가 빠르고 금융기관마다 해석이 다를 수 있습니다. 세입자 퇴거가 2개월 이내로 다가왔다면 지금 당장 움직여야 합니다. 대출 실행까지 최소 1~2주가 소요되기 때문에 잔금일 임박해서 준비하면 늦습니다.
필요 서류도 미리 챙겨두세요. 기존 세입자의 전세계약서 원본과 확정일자, 신규 계약서 또는 임대의향서, 소득증빙자료, 등기부등본, 주민등록등본, 임차인 퇴거 예정 확인 자료가 필요합니다. DSR 40% 이하를 충족해야 하니 본인의 총부채 상황도 정확히 파악하고 있어야 합니다.
무엇보다 중요한 건 여러 금융기관을 비교하는 것입니다. 주거래은행만 고집하다가 더 좋은 조건을 놓치는 경우가 많습니다. 은행뿐만 아니라 보험사 상품도 함께 알아보고, 필요하다면 후순위 담보대출까지 고려해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 다주택자인데 수도권 규제지역에 있는 아파트의 세입자 보증금을 반환해야 합니다. 정말 대출이 불가능한가요?
A1. 2025년 6월 28일 이후 계약 건이라면 1억 원 한도가 적용됩니다. 하지만 6월 27일 이전에 계약이 체결됐거나, 사업자 등록을 활용하거나, 후순위 담보대출을 이용하는 방법이 있습니다. 대출상담사를 통해 본인 상황에 맞는 최적의 방법을 찾아보시기 바랍니다.
Q2. 전세퇴거자금대출과 일반 주택담보대출은 어떻게 다른가요?
A2. 전세퇴거자금대출은 생활안정자금으로 분류되며 용도가 세입자 보증금 반환으로 제한됩니다. 일반 주택담보대출은 주택구입자금 등 다양한 용도로 사용할 수 있지만, 전세퇴거자금대출은 대출금이 세입자 계좌로 직접 지급되는 경우도 있어 임의 사용이 불가능합니다. 또한 대출 후 신규 주택을 구입하면 전액 회수 및 3년간 주담대 금지 페널티를 받을 수 있습니다.
Q3. 대출 한도는 어떻게 결정되나요?
A3. 담보 주택의 시가와 지역에 따른 LTV, 그리고 소득 기반 DSR이 모두 고려됩니다. 비규제지역은 LTV 70%, 규제지역은 50%까지 가능하며, DSR은 제1금융권 40%, 제2금융권 50% 이하를 충족해야 합니다. 다주택자의 경우 2025년 규제 변화로 1억 원 한도가 추가로 적용될 수 있으니 예외 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
